Ben je zelfstandige in België en verhuur je een woning, kantoor of ander pand? Dan is het belangrijk om te weten hoe je je huurinkomsten correct aangeeft in je belastingaangifte. Hoeveel betaal je nu precies op huurinkomsten en is er een verschil tussen privé verhuur en professionele verhuur?
Hieronder lees je hoe het zit met de belasting op huurinkomsten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Hoe worden huurinkomsten belast in België?
Huurinkomsten worden in België op verschillende manieren belast, afhankelijk van wie je bent, aan wie je verhuurt en hoe je verhuurt. Er zijn namelijk belangrijke verschillen:
- Verhuur je als natuurlijk persoon (bijvoorbeeld als particulier of zelfstandige in bijberoep)? Of verhuur je via een vennootschap (zoals een BV)?
- Verhuur je aan een particuliere huurder (die het hand privé gebruikt) of aan een bedrijf of zelfstandige (die het pand professioneel gebruikt)?
De belasting die je op je huurinkomsten betaalt, is anders wanneer je verhuurt aan een particuliere huurder of een bedrijf. Laten we inzoomen op de verschillen.
Verhuur aan een particulier voor privégebruik
Verhuur je een woning (als natuurlijk persoon) aan een particulier die het pand uitsluitend gebruikt als privéwoning? Voor de huurinkomsten van zo’n (tweede) woning geldt er in België een speciale belasting.
Je wordt namelijk niet belast op jouw werkelijke huurinkomsten, maar op een bedrag gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
🙋🏻♂️ Voorbeeld: Voor een woning met een kadastraal inkomen van 900 euro ziet het er zo uit voor het inkomstenjaar 2024: 900 euro x 2,1763 (indexcijfer 2024) x 1,4 = 2742,14 euro.
Vervolgens wordt dit bedrag bij je andere inkomsten geteld en word je belast volgens de progressieve belastingschijven (25 tot 50%). Stel dat je in de hoogste belastingschijf van 50% valt, dan betaal je maximaal 1.371,07 euro belastingen op je huurinkomsten.
Het betekent dat de belastingdruk vrij laag ligt in vergelijking met een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten.
In het Federaal Regeerakkoord 2025-2029 staat dat huurinkomsten binnenkort anders belast zullen worden. Voor tweede, derde en volgende woningen zullen niet langer het kadastraal inkomen, maar de echte huurinkomsten worden belast via de personenbelasting. Er komt wel een vrijstelling voor een basisbedrag. Hoe hoog die vrijstelling is en hoe de belasting precies zal werken, moet nog worden uitgewerkt.
Gemeubelde verhuur: van natuurlijk persoon aan een particulier
Verhuur je een gemeubileerde woning (roerend goed) aan een particulier? Dan veranderen de regels. De belasting wordt opgesplitst in:
- Inkomsten voor de verhuur van het onroerend goed;
- Inkomsten voor de verhuur van roerend goed (het meubilair);
- Inkomsten uit extra dienstverlening (bijvoorbeeld schoonmaakkosten).
De brutohuur van de meubels wordt forfaitair vastgesteld op 40% van de totale huurprijs, tenzij anders vermeld in het huurcontract. Van dit bedrag mag je 50% als kosten aftrekken. Het resterende bedrag wordt belast tegen 30%.
🏡 Voorbeeld: Je verhuurt een gemeubileerd appartement voor 1.000 euro per maand. De brutohuur van de meubels is 1.000 euro x 40% = 400 euro. Na aftrek van 50% kosten blijft 200 euro over, dat belast wordt tegen 30%, wat resulteert in 60 euro belasting per maand.
Bied je extra betalende diensten aan, zoals een maandelijkse schoonmaak? Deze inkomsten worden gezien als ‘diverse inkomsten’ en hier betaal je 33% belasting op. Dit geef je aan in deel II van de belastingaangifte, bij de code 1200/2200.
Professionele verhuur: waar moet je op letten?
Wanneer de huurder jouw woning beroepsmatig gebruikt, worden de huurinkomsten veel zwaarder belast. Want in dat geval wordt je gebouw gezien als handelspand en betaal je belasting gebaseerd op de werkelijke ontvangsten, min een kostenforfait van maximaal 40%. Ook dat bedrag wordt bij je andere inkomsten geteld voor de personenbelasting.
🏡 Voorbeeld: Stel dat je diezelfde woning met een kadastraal inkomen van 900 euro ook voor 900 euro verhuurt, dan ziet de situatie er in het beste geval als volgt uit: 12 x 900 euro x 0,6 = 6480 euro. Daarvan betaal je, in het geval je in de hoogste belastingschijf valt, dus 3240 euro als belasting.
Bij professionele verhuur betaal je meer belastingen dan bij privé verhuur. Daarom moet je opletten wanneer je bijvoorbeeld, een woning verhuurt aan een freelancer die van thuis werkt. Als die persoon de huur (gedeeltelijk) aftrekt als beroepskost, word jij als verhuurder zwaarder belast. Je laat dus best opnemen in het verhuurcontract dat het verboden is om de huur als beroepskost in te brengen.
Moet je zelfstandige zijn om een woning te verhuren?
Nee. In België wordt het verhuren van onroerend goed meestal gezien als een privéactiviteit. Je hoeft dus geen zelfstandige te worden om te kunnen verhuren. Je mag perfect meerdere woningen verhuren zonder gevolgen, want er is wettelijk gezien geen duidelijke lijn tussen verhuur als privéactiviteit en verhuur als beroepsactiviteit.
Zelfs al zou je meerdere eigendommen verhuren, moet je nog niet meteen een eenmanszaak of vennootschap oprichten.
Wanneer wordt woningverhuur als een professionele activiteit beschouwd?
In principe is gewoon een woning verhuren iets dat je als particulier doet, zonder dat je daarvoor een onderneming moet oprichten. Maar… er zijn situaties waarin de fiscus jouw verhuuractiviteiten wél als een professionele bezigheid kan zien. Denk bijvoorbeeld aan:
- Je leent geld om woningen te kopen of op te knappen;
- Je biedt extra diensten aan (zoals schoonmaak, ontbijt…);
- Je koopt systematisch huizen op, knapt ze op en verhuurt ze.
In zo’n gevallen beschouwt de fiscus jou misschien niet meer als een passieve verhuurder, maar als iemand die actief aan het ondernemen is.
Wat als je effectief een zaak opricht?
Als je volop gaat voor professionele verhuur, dan kan je ervoor kiezen om een eenmanszaak of vennootschap op te richten. Goed om te weten: daar hangen wel wat extra regeltjes en belastingen aan vast:
- Je wordt belast op de echte huurinkomsten, niet op een fictief bedrag zoals bij particuliere verhuur.
- Je mag alleen werkelijke kosten aftrekken (geen forfaitaire kosten meer).
- In een eenmanszaak betaal je personenbelasting én sociale bijdragen.
- Kies je voor een vennootschap, dan betaal je 25% vennootschapsbelasting op de huurinkomsten. En dan moet je dat geld nog fiscaal slim uit je vennootschap krijgen (denk aan loon, dividend, …).
Samengevat: het wordt dan allemaal wat ingewikkelder en technischer. Maar dat wil niet zeggen dat het geen zin heeft.
Wanneer is het voordelig om zelfstandige te worden?
Ben je iemand die regelmatig huizen koopt, renoveert en daarna verhuurt? Dan kan het wél interessant zijn om zelfstandige te worden. Waarom?
- Je maakt waarschijnlijk veel kosten voor herstellingen, verbouwingen en materiaal.
- Die kosten (en andere beroepskosten mag je aftrekken, wat je belastbare winst flink kan verlagen.
- Ook aankoopkosten (zoals notariskosten of registratiebelasting) en andere beroepskosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Je betaalt dan wel meer belastingen, maar je krijgt ook meer fiscale speelruimte.
Samengevat: wanneer is het slim om een zaak op te richten om te verhuren?
Ga je echt structureel en professioneel verhuren? Wil je er een volwaardig inkomen uit halen of ben je volop bezig met renoveren en verhuren? Dan is het tijd om te kijken naar een eenmanszaak of vennootschap.
Ja, je betaalt dan wat meer belastingen. Maar je kan ook meer kosten aftrekken én je bent fiscaal volledig in orde. En die extra administratie? Die vang je makkelijk op met een tool zoals Accountable!
Benieuwd of Accountable jou ligt? Start nu gratis en krijg binnen de kortste keren een beeld van de belastingen (en winst!) die je als zelfstandige kunt verwachten.
FAQ: Veelgestelde vragen over belastingen op huurinkomsten in België
Een assistentiewoning (ook wel serviceflat genoemd) is een aangepaste woning voor mensen vanaf 65 jaar. In sommige gevallen zijn de huurinkomsten hiervan vrijgesteld van belasting. De voorwaarden zijn dat de woning officieel erkend moet zijn als assistentiewoning en je verhuurt zonder winstoogmerk. Let op: dit is geen automatische vrijstelling. Maar één of een paar erkende serviceflats verhuren als natuurlijk persoon? Dat mag in principe wél.
Vakantiewoningen worden meestal gemeubileerd verhuurd en dus anders belast. En dat betekent: je moet de inkomsten splitsen. De verhuur van het pand zelf wordt belast zoals hierboven beschreven. De inkomsten uit de meubels worden beschouwd als roerende inkomsten – daar betaal je 30% roerende voorheffing op (na forfaitaire kostenaftrek). Verhuur je via Airbnb en bied je ook extra diensten aan, zoals schoonmaak of ontbijt? Dan krijg je te maken met diverse inkomsten, wat het iets ingewikkelder maakt. Alles over verhuren via Airbnb lees je hier.
Verhuur je een woning in Spanje, Frankrijk of ergens anders buiten België? Dan gelden er in principe dezelfde regels als voor een woning in eigen land. Maar pas op voor dubbele belasting! Ook het land waarin je woning ligt, wil misschien belastingen heffen op de huurinkomsten. Gelukkig bestaan er vaak belastingverdragen tussen België en andere landen om dat te voorkomen. Check dus zeker of zo’n verdrag bestaat en hoe het land omgaat met huurinkomsten.
