Het btw-medecontractantstelsel in België: wanneer en hoe verlegging van heffing van toepassing is op bouwwerken

Heb je een belastingvraag?
Onze AI Boekhouder beantwoordt ze via e-mail.

Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein

Stel je vraag

Als je werken uitvoert aan een gebouw voor een zakelijke klant, moet je soms helemaal geen btw aanrekenen, je klant geeft en trekt de btw zelf af. Dit heet het btw-medecontractantstelsel (in het Frans: cocontractant TVA), en het is verplicht van zodra aan de voorwaarden voldaan is. Hier lees je alles wat je moet weten.

💡 Wat is het btw-medecontractantstelsel?

Normaal gezien, als je btw-plichtig bent in België, reken je btw aan op je facturen en recupereert je klant die (als hij daar recht op heeft) via zijn eigen btw-aangifte.

Voor werken aan onroerend goed slaat de wetgeving die heen-en-weerbeweging over. De aannemer rekent helemaal geen btw aan. In plaats daarvan geeft de klant (de "medecontractant") de verschuldigde btw zelf aan in zijn periodieke btw-aangifte en trekt ze in diezelfde aangifte ook meteen weer af, als hij daar recht op heeft. Omdat beide bewegingen in dezelfde aangifte gebeuren, is dit meestal een nuloperatie: er wisselt in de praktijk geen btw van eigenaar.

Dit staat ook bekend als de verlegging van heffing voor werken in onroerende staat.

✅ Wanneer is het stelsel van toepassing? Drie voorwaarden

Alle drie de volgende voorwaarden moeten vervuld zijn opdat de verlegging van heffing van toepassing is:

1. De werken kwalificeren als "werken in onroerende staat".
   → Zie de volgende sectie voor wat hieronder valt.

2. Het gebouw wordt voor beroepsdoeleinden gebruiktgeheel of gedeeltelijk.
   → Een bedrijfsgebouw komt in aanmerking, maar ook een privéwoning die gedeeltelijk als kantoor of winkelruimte wordt ingericht.
   ​

3. Zowel jij als je klant zijn btw-plichtig en dienen periodieke btw-aangiften in.
   → Als je klant vrijgesteld is (bv. onder de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen, of een particulier), is de verlegging van heffing niet van toepassing, dan factureer je met gewone btw.

🧱 Wat valt onder "werken in onroerende staat"?

De juridische term omvat het bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen of afbreken, geheel of gedeeltelijk, van iets dat uit zijn aard onroerend is, plus het leveren en zodanig aanbrengen van een roerend goed dat het onroerend wordt (bv. een ingebouwde keuken).

🏠 Gemengd gebruikte gebouwen: de factuur opsplitsen

Als een gebouw deels beroepsmatig en deels privé gebruikt wordt, kan je het medecontractantstelsel nog steeds toepassen, maar enkel op het beroepsmatige deel. Je moet de factuur opsplitsen in twee delen:

• Het beroepsmatige deel → gefactureerd met 0% btw onder het medecontractantstelsel.

• Het privédeel → gefactureerd met gewone btw, zoals gebruikelijk.

Voorbeeld 1: 100% beroepsmatig gebruik
Een schilder schildert een kantoor dat uitsluitend voor een zelfstandige activiteit wordt gebruikt. Totale kost: €10.000. De schilder factureert het volledige bedrag van €10.000 met 0% btw onder het medecontractantstelsel.

De klant geeft de btw zelf aan en trekt ze meteen weer af in zijn eigen aangifte, een nuloperatie, zonder dat er btw voorgefinancierd moet worden.

Voorbeeld 2: gemengd gebruik (25% beroepsmatig / 75% privé)
Diezelfde schilder schildert ook de rest van het huis. Van de €10.000 totaal heeft €2.500 betrekking op het kantoor en €7.500 op de privéwoonruimte.

• €2.500 → gefactureerd onder het medecontractantstelsel (0% btw, klant geeft zelf aan)

• €7.500 + 21% btw = €9.075 → normaal gefactureerd voor het privédeel. Deze btw is niet recupereerbaar.

🏗️ Ketens van onderaanneming: wat als jij niet aan de eindklant factureert?

Een veelvoorkomende bron van verwarring: wat als je onderaannemer bent, en het bedrijf dat je factureert niet zelf het gebouw gebruikt, maar het werk doorverkoopt als deel van zijn eigen contract met een particuliere eigenaar?

De vuistregel: op elke schakel van de keten telt enkel de hoedanigheid van de persoon die je rechtstreeks factureert, niet waarvoor het gebouw uiteindelijk gebruikt zal worden. Als je rechtstreekse klant een btw-plichtige vennootschap is die periodieke aangiften indient, is de verlegging van heffing van toepassing op je factuur aan hen, volledig, ongeacht wie hún klant is of waarvoor het pand verderop in de keten gebruikt wordt.

Voorbeeld 3: onderaanneming aan een vennootschap, voor een volledig private eindklant
Bedrijf A renoveert een privéwoning (100% privégebruik) voor een eigenaar. Jij (Bedrijf B) wordt door Bedrijf A onderaannemer gemaakt om het huis te schilderen.

• Jij → Bedrijf A: je factureert Bedrijf A met 0% btw onder het medecontractantstelsel (+ de verplichte wettelijke vermelding). Dit komt omdat Bedrijf A een btw-plichtige vennootschap is die periodieke aangiften indient, en de dienst ontvangt in het kader van zijn eigen beroepsactiviteit. Het maakt niet uit dat de woning zelf 100% privé is, aangezien Bedrijf A niet de eindgebruiker van het gebouw is.
  ​

• Bedrijf A → de eigenaar: Bedrijf A rekent gewone btw aan (21%, of 6% als aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief voldaan is) op zijn eigen factuur aan de eigenaar, aangezien deze een particulier is die geen periodieke btw-aangiften indient.

Voorbeeld 4: onderaanneming aan een vennootschap, voor een gemengd gebruikte eindklant (50% beroepsmatig / 50% privé)
Zelfde opzet, maar deze keer gebruikt de eigenaar 50% van het huis voor zijn eigen btw-plichtige beroepsactiviteit.

• Jij → Bedrijf A: geen verandering, je factureert Bedrijf A nog steeds met 0% btw onder het medecontractantstelsel, voor het volledige bedrag. De 50/50-verdeling op het niveau van de eigenaar heeft geen invloed op jouw factuur aan Bedrijf A.
  ​

• Bedrijf A → de eigenaar: Bedrijf A moet zijn eigen factuur opsplitsen, maar enkel als de eigenaar zelf een btw-plichtige is die periodieke aangiften indient voor dat beroepsmatige gebruik:
  ​

  • Beroepsmatig deel (50%) → medecontractantstelsel van toepassing (0% btw, eigenaar geeft zelf aan)

  • Privédeel (50%) → gewone btw van toepassing (21%, of 6% indien in aanmerking)
    ​

  → Als het "beroepsmatig gebruik" van de eigenaar niet gepaard gaat met periodieke btw-aangiften (bv. het is een thuiskantoor voor een loontrekkende job, of een vrijgestelde activiteit), is de voorwaarde voor verlegging van heffing ook voor dat deel niet vervuld, dan rekent Bedrijf A btw aan op de volledige factuur.

📜 De verplichte factuurvermelding

Sinds een wijziging die op 1 januari 2023 in werking trad, volstond vroeger een korte wettelijke vermelding op een factuur met medecontractant ("Btw verlegd volgens art. 20 KB nr. 1"). Dat is niet langer voldoende, je bent nu verplicht een uitgebreidere vermelding op je factuur te zetten:

De bedoeling van deze tekst: je klant heeft één maand om schriftelijk te betwisten dat hij een belastingplichtige is die periodieke aangiften indient. Doet hij dat niet, dan wordt hij geacht dit te erkennen en als dit achteraf toch niet klopt, is hij (niet jij) aansprakelijk voor de niet-betaalde btw, interesten en boetes.

Voor de volledige lijst met wettelijke vermeldingen bij elke situatie met 0% btw, zie het artikel "Welke wettelijke opmerkingen moeten worden toegevoegd bij het aanrekenen van 0% BTW?" in ons Help Center.

Wie heeft er eigenlijk voordeel bij?

Voor jou als aannemer heeft factureren onder het medecontractantstelsel geen rechtstreeks voordeel, je rekent geen btw aan, ontvangt geen btw, en stort geen btw door.

Het voordeel ligt bij je klant: hij hoeft de btw niet voor te financieren om ze pas later in zijn periodieke aangifte te recupereren. Dat is een aanzienlijk cashflowvoordeel, zeker voor een startende ondernemer.

🌍 Werken met buitenlandse aannemers of klanten

Sinds 1 januari 2023 werden de regels ook verruimd: een buitenlandse onderneming met een rechtstreekse Belgische btw-registratie (zelfs zonder Belgische fiscale vertegenwoordiger) kan nu ook aan beide kanten van een medecontractant-transactie betrokken zijn, zolang ze Belgische periodieke btw-aangiften indient. Vóór die datum was een fiscale vertegenwoordiger vereist opdat dit van toepassing zou zijn.

⚠️ Wat als het stelsel verkeerd wordt toegepast?

• Je rekent btw aan terwijl je had moeten verleggen:
  → Je klant kan die btw doorgaans niet aftrekken (de factuur is onregelmatig), en je kan alsnog gevraagd worden om de btw door te storten, met interesten en boetes.
  ​

• Je verlegt terwijl je dat niet had mogen doen:
  → Jij (de aannemer) kan gevraagd worden om de btw die je had moeten aanrekenen alsnog te betalen, plus interesten en boetes, aangezien er geen btw gefactureerd werd.

Net daarom is de verplichte factuurvermelding zo belangrijk: ze verschuift de verantwoordelijkheid voor de vraag "is mijn klant écht een periodieke aangever" naar je klant, op voorwaarde dat je de juiste tekst hebt opgenomen en er geen schriftelijke betwisting komt binnen de maand.

Auteur - Valesca Wilms

Valesca Wilms is Content Manager bij Accountable België en schrijft over freelancen, zelfstandige zijn en belastingen op basis van haar eigen ervaringen.

Wie is Valesca ?