Hoeveel bedraagt de belasting op huurinkomsten in België?
Lees in 5 minuten
Een investering in vastgoed is een mooie manier om je inkomsten te diversifiëren. Maar in België gaan alle inkomsten, en dus ook huurinkomsten, gepaard met een belasting. Over die huurbelasting bestaan nogal wat twijfels. Hoeveel belasting betaal je nu precies op huurinkomsten en is er een verschil tussen privé verhuur en professionele verhuur? Moet je zelfstandige worden als je meerdere woonsten verhuurt? Je ontdekt het hier.
- Hoe worden huurinkomsten belast?
- Privé verhuur van onroerend goed
- Gemeubelde verhuur
- Professionele verhuur
- Moet je zelfstandige zijn om te verhuren?
Hoe worden huurinkomsten belast in België?
Huurinkomsten worden in België op verschillende manieren belast. Dat hangt af van hoe je verhuurt en aan wie. Er is namelijk een verschil tussen verhuren als natuurlijk persoon of als zelfstandige met een vennootschap. Daarnaast is de belasting op de huurinkomsten ook anders wanneer je verhuurt aan een particuliere huurder of een bedrijf.
Verhuur van onroerend goed: van natuurlijk persoon aan particulier
De meeste mensen verhuren hun eerste vastgoedinvestering als natuurlijk persoon aan een particulier. Voor de huurinkomsten van zo’n (tweede) woning geldt er in België een speciale belasting. Je wordt namelijk niet belast op de werkelijke huurinkomsten maar op een bedrag gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dit bedrag wordt bij je andere inkomsten opgeteld en vervolgens belast via de personenbelasting. Als je in de hoogste belastingschijf zit, betaal je dus 50% belasting op dit bedrag.
Voor een woning met een kadastraal inkomen van € 900 ziet het er zo uit voor het inkomstenjaar 2024: € 900 x 2,1763 (indexcijfer 2024) x 1,4 = € 2742,14.
Vervolgens wordt dit bedrag bij je andere inkomsten geteld en word je belast volgens de progressieve belastingschijven (25-50%). Stel dat je in de hoogste belastingschijf van 50% valt, dan betaal je maximaal € 1.371,07 belastingen op je huurinkomsten.
Dat is positief voor verhuurders want het betekent dat de belastingdruk vrij laag ligt in vergelijking met een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten.
Gemeubelde verhuur: van natuurlijk persoon aan particulier
Verhuur je een gemeubileerde woning (roerend goed) aan een particulier, dan veranderen de regels. In dit geval wordt de belasting opgesplitst in:
- Inkomsten voor de verhuur van het onroerend goed
- Inkomsten voor de verhuur van roerend goed (meubilair)
- Inkomsten uit extra dienstverlening (vb. schoonmaakkosten)
🏠 De belasting op de inkomsten voor de verhuur van het onroerend goed (pand) bereken je als volgt:
kadastraal inkomen x indexatiecoëfficiënt* x 1,40
*Het indexcijfer voor inkomsten in 2024 is 2,1763
🛋 40% van je inkomsten afkomstig uit gemeubileerde verhuur (vb. een bemeubeld studentenkot) worden belast aan 30%. Al mag je wel 50% forfaitaire kosten inbrengen, ter compensatie van o.a. elektriciteit, internet en water. Of met andere woorden, de belastingdruk voor inkomsten uit roerende verhuur bedraagt zo’n 15%.
🧹 Bied je extra betalende diensten aan, zoals bijvoorbeeld een maandelijkse schoonmaakploeg? Deze inkomsten worden gezien als ‘diverse inkomsten’ en belast aan 33%. Deze ‘diverse inkomsten’ geef je aan in deel II van de belastingaangifte, bij de code 1200/2200.
Professionele verhuur
Wanneer de huurder jouw woning beroepsmatig gebruikt, worden de huurinkomsten veel zwaarder belast.
In dat geval wordt het gebouw beschouwd als een handelspand en betaal je een belasting gebaseerd op de werkelijke ontvangsten verminderd met een kostenforfait van maximaal 40%. Ook dat bedrag wordt bij je andere inkomsten geteld voor de personenbelasting.
Stel dat je diezelfde woning met een kadastraal inkomen van € 900 ook voor € 900 verhuurt, dan ziet de situatie er in het beste geval als volgt uit:
12 x € 900 x 0,6 = € 6480
Daarvan betaal je, in het geval je in de hoogste belastingschijf valt, dus € 3240 als belasting.
Dit is een stuk meer dan bij een privé verhuur. Daarom moet je opletten wanneer je, bijvoorbeeld, een woning verhuurt aan een freelancer die van thuis werkt. Als die persoon de huur (gedeeltelijk) aftrekt als beroepskost, word jij als verhuurder zwaarder belast. Je laat dus best opnemen in het verhuurcontract dat het verboden is om de huur als beroepskost in te brengen.
Moet je zelfstandige zijn om een woning te verhuren?
In België wordt de verhuur van onroerend goed over het algemeen beschouwd als een privéactiviteit. Het is dus niet nodig om zelfstandige te worden, tenzij de verhuuractiviteiten toenemen in omvang. En dan nog moet je niet meteen een eenmanszaak of vennootschap oprichten.
Wettelijk is er namelijk geen duidelijke lijn tussen verhuur als een privéactiviteit en verhuur als een beroepsactiviteit. Je mag dus perfect meerdere woningen verhuren zonder gevolgen.
Andere indicatoren kunnen er echter wel op wijzen dat woningverhuur voor jou een professionele bezigheid is. Bijvoorbeeld, wanneer je geld leent voor de aankoop of renovatie van woningen, wanneer je extra diensten verleent, of wanneer je systematisch huizen renoveert om te verhuren.
Wat zijn de administratieve gevolgen als je een zaak opricht?
Voor professionele verhuur van woningen kan je een eenmanszaak of vennootschap oprichten. Dan zal je verschillende extra verplichtingen hebben en zal je veel zwaarder belast worden.
Om te beginnen zal de belasting berekend worden op basis van de werkelijke huurinkomsten. Er geldt ook geen forfaitaire kostenaftrek meer, want enkel de echte kosten mag je inbrengen.
Als zelfstandige in een eenmanszaak worden de inkomsten belast via de personenbelasting. Daarnaast zal je ook sociale bijdragen moeten betalen. Richt je een vennootschap op, dan betaal je 25% vennootschapsbelasting op de huurinkomsten. En dan moet je het geld nog zo voordelig mogelijk op je eigen rekening krijgen.
Wat zijn de voordelen van een eenmanszaak of vennootschap?
Als je vaak woningen koopt om te renoveren, kan het wel interessant zijn om zelfstandige te worden. In zo’n geval liggen de kosten voor herstellingen en materiaal wellicht hoog. Die mag je aftrekken waardoor de belastingdruk zal meevallen. Je mag ook alle kosten in verband met de aankoop (zoals notariskosten en registratiebelasting) en andere beroepskosten aftrekken.
Je bent daar nu waarschijnlijk nog niet mee bezig, maar het is veel voordeliger om aandelen van je vennootschap te schenken dan om onroerend goed te schenken.
FAQ: Veelgestelde vragen over belastingen op huurinkomsten in België
Een assistentiewoning, of serviceflat, is een aangepaste woning voor 65-plussers. In bepaalde gevallen kunnen de huurinkomsten belastingvrij zijn. De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn dat de assistentiewoning erkend is en dat je de woning verhuurt zonder winstoogmerk. Dit is echter nog geen garantie. Uiteraard mag je één of enkele serviceflats wel als natuurlijk persoon verhuren.
De belastingtarieven voor de verhuur van een vakantiewoning zijn een volledig ander verhaal.
Om te beginnen, zal je de woning niet leeg maar gemeubileerd aanbieden. Dat betekent dat je huurinkomsten gesplitst moeten worden in inkomsten voor de verhuur van het roerend goed (de meubelen) en inkomsten voor de verhuur van het onroerend goed (de vakantiewoning zelf). Het onroerend goed wordt belast zoals eerder beschreven, terwijl je voor de inkomsten uit de verhuur van meubels een roerende voorheffing van 30% betaalt.
Verhuur je via Airbnb, dan bied je misschien ook diensten aan waarvoor je, bijvoorbeeld, een schoonmaakvergoeding vraagt. Dit maakt de facturatie en boekhouding nog ingewikkelder. Je kan er echter alles over lezen in dit artikel over verhuren via Airbnb.
De belasting op huurinkomsten voor een woning in het buitenland zijn dezelfde als voor een woning in België. De kans bestaat wel dat je dubbel belast wordt, want ook het land waar je woning ligt, zal een belasting heffen op de huurinkomsten. Om dubbele belasting te vermijden, zoek je best of er een belastingverdrag bestaat tussen België en het land waarin je verhuurt en hoe dit verdrag omgaat met de belasting van huurinkomsten.
Hierbij gaan we ervan uit dat je een woning verhuurt voor langere tijd.
Als je veel woningen wil verhuren, actief woningen wil renoveren of een volledig inkomen wil opbouwen uit de verhuur van onroerend goed is het beter om een eenmanszaak of vennootschap op te richten. Je zal hogere belastingen betalen, maar je kan ook kosten aftrekken en je zal fiscaal in orde zijn. Er komt ook wat extra administratie bij kijken, maar daarvoor kan je een beroep doen op handige boekhoudtools zoals Accountable.
Heb je gevonden wat je zocht?
Fijn om te horen!
Blijf op de hoogte! Laat je e-mailadres achter om op de hoogte te blijven van updates en onze nieuwste tips voor zelfstandigen zoals jij.
Het spijt ons dat te horen.
Kun je ons vertellen waarom dit artikel niet nuttig voor je was?
Bedankt voor je reactie. 💜
We waarderen je feedback en zullen het gebruiken om onze inhoud te optimaliseren.
Dit lezen andere zelfstandigen
Als Content Manager bij Accountable weet Valesca haar lezers te informeren op een prikkelende en makkelijk begrijpbare manier. Dankzij haar ervaring als freelance content- en copywriter kent Valesca de struikelblokken van de belastingaangifte voor zelfstandige ondernemers. Het is dan ook haar missie om samen met Accountable een oplossing te bieden voor jouw belastingen-stress.
