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Tu effectues des travaux sur un bâtiment pour un client professionnel ? Dans certains cas, tu ne dois pas facturer de TVA : c'est ton client qui la déclare et la déduit lui-même. C'est ce qu'on appelle le régime du cocontractant TVA (en néerlandais : btw-medecontractant). Il est obligatoire dès que les conditions sont remplies. Pas de panique, on t'explique tout étape par étape.

💡 C'est quoi, le régime du cocontractant TVA ?

Normalement, en tant qu'indépendant·e assujetti·e à la TVA, tu factures la TVA et ton client la récupère (s'il y a droit) via sa propre déclaration TVA.

Pour les travaux immobiliers, la loi supprime cet aller-retour. Tu ne factures pas de TVA. C'est ton client (le « cocontractant ») qui déclare la TVA due dans sa déclaration TVA périodique, puis la déduit dans cette même déclaration s'il y a droit. Les deux opérations se font dans la même déclaration : c'est donc généralement une opération blanche, aucune TVA n'est réellement payée.

On parle aussi d'autoliquidation pour les travaux immobiliers.

❗Quand le régime s'applique-t-il ? Trois conditions

Les trois conditions doivent être remplies en même temps :

1. Il s'agit d'un « travail immobilier ».
   → Tu trouveras la liste plus bas.
   ​

2. Le bâtiment est utilisé à des fins professionnelles, en tout ou en partie.
   → Un bâtiment d'entreprise est concerné, mais aussi une maison privée utilisée en partie comme bureau ou magasin.
   → Exception : en sous-traitance, seul le statut de ton client direct compte, pas l'usage final du bâtiment.
   ​

3. Toi et ton client êtes assujettis à la TVA et déposez des déclarations TVA périodiques.
   → Si ton client est un particulier ou bénéficie d'une exemption (par exemple le régime de la franchise), l'autoliquidation ne s'applique pas. Tu factures alors la TVA normalement.

💡 Qu'est-ce qu'un « travail immobilier » ?

La notion légale couvre la construction, la transformation, l'achèvement, l'aménagement, la réparation, l'entretien, le nettoyage et la démolition d'un bien immeuble. Elle couvre aussi la livraison et l'installation d'un bien qui devient immeuble une fois fixé (par exemple une cuisine encastrée).

⚙️ Bâtiments à usage mixte : scinder la facture

Si le bâtiment sert en partie à un usage professionnel et en partie à un usage privé, tu peux appliquer le régime du cocontractant, mais uniquement sur la partie professionnelle. Tu scindes donc ta facture en deux :

• Partie professionnelle → 0 % de TVA, régime du cocontractant

• Partie privée → TVA normale, comme d'habitude

Exemple 1 : usage 100 % professionnel

Tu repeins un bureau utilisé uniquement pour une activité indépendante. Montant total : 10 000 €.

→ Tu factures les 10 000 € à 0 % de TVA sous le régime du cocontractant. Ton client autoliquide la TVA et la déduit tout de suite : opération blanche, sans préfinancement.

Exemple 2 : usage mixte (25 % professionnel / 75 % privé)

Tu repeins aussi le reste de la maison. Sur les 10 000 €, 2 500 € concernent le bureau et 7 500 € la partie privée.
→ 2 500 € : régime du cocontractant (0 % de TVA, ton client autoliquide)
→ 7 500 € + 21 % de TVA = 9 075 € : facture normale pour la partie privée. Cette TVA n'est pas récupérable.

⚙️ Sous-traitance : et si tu ne factures pas le client final ?

Tu es sous-traitant·e et l'entreprise que tu factures n'est pas celle qui utilise le bâtiment ? Elle refacture ton travail à un particulier, par exemple. C'est une situation fréquente, et la règle est simple :

À chaque étape de la chaîne, seul compte le statut de la personne que tu factures directement. Si ton client direct est une entreprise assujettie qui dépose des déclarations périodiques, tu appliques l'autoliquidation sur toute ta facture, peu importe qui est son client ou à quoi sert le bâtiment.

Exemple 3 : client final 100 % privé

L'entreprise A rénove la maison d'un particulier (usage 100 % privé). Elle te sous-traite la peinture.

→ Toi → entreprise A : 0 % de TVA sous le régime du cocontractant, avec la mention légale obligatoire. L'entreprise A est assujettie, dépose des déclarations périodiques et utilise ton service pour sa propre activité. Qu'importe que la maison soit privée : l'entreprise A n'en est pas l'utilisatrice finale.

→ Entreprise A → particulier : TVA normale (21 %, ou 6 % si les conditions sont remplies), car le particulier ne dépose pas de déclarations TVA.

Exemple 4 : client final à usage mixte (50 % professionnel / 50 % privé)

Même situation, mais le propriétaire utilise la moitié de la maison pour sa propre activité assujettie à la TVA.
→ Toi → entreprise A : rien ne change. 0 % de TVA sous le régime du cocontractant, sur la totalité.

→ Entreprise A → propriétaire : l'entreprise A scinde sa facture, si le propriétaire dépose lui-même des déclarations périodiques :

• 50 % professionnel → régime du cocontractant (0 % de TVA)
• 50 % privé → TVA normale (21 %, ou 6 % si éligible)

→ Si l'usage « professionnel » ne donne pas lieu à des déclarations TVA périodiques (bureau à domicile d'un salarié, activité exemptée…), l'entreprise A facture la TVA sur l'ensemble.

📄 La mention obligatoire sur ta facture

Avant le 1er janvier 2023, une courte mention suffisait (« Autoliquidation – article 20 de l'AR n° 1 »). Depuis, tu dois ajouter une mention plus complète :

Concrètement : ton client a un mois pour contester par écrit qu'il est assujetti et dépose des déclarations périodiques. S'il ne réagit pas, il est présumé le confirmer. Et si ce n'est pas le cas, c'est lui, pas toi, qui devra payer la TVA, les intérêts et les amendes.

Pour consulter la liste complète des mentions légales à ajouter dans chaque cas de facturation à 0 % de TVA, consultez cet article.

⚖️ Qui y gagne vraiment ?

Pour toi, facturer sous ce régime ne change rien financièrement : tu ne factures pas de TVA, tu ne la perçois pas et tu ne la reverses pas.

L'avantage est pour ton client : il ne doit pas avancer la TVA puis attendre de la récupérer. C'est un vrai plus pour sa trésorerie, surtout s'il vient de se lancer.

🌍 Entrepreneurs ou clients étrangers

Depuis le 1er janvier 2023, une entreprise étrangère directement identifiée à la TVA en Belgique peut aussi intervenir dans une opération cocontractant, même sans représentant fiscal belge, à condition de déposer des déclarations TVA périodiques en Belgique. Avant cette date, un représentant fiscal était obligatoire.

⚠️ Que se passe-t-il en cas d'erreur ?

• Tu factures la TVA alors que tu aurais dû appliquer l'autoliquidation
  → Ton client ne peut en principe pas déduire cette TVA (la facture est irrégulière), et tu risques de devoir la reverser, avec intérêts et amendes.

• Tu appliques l'autoliquidation alors que tu n'aurais pas dû
  → Tu risques de devoir payer toi-même la TVA non facturée, plus les intérêts et les amendes.

C'est pour cela que la mention obligatoire est si importante : avec la bonne formulation, et sans contestation écrite dans le mois, la responsabilité passe à ton client.

👉 Comment l'appliquer dans Accountable ?

Pas besoin de connaître la loi par cœur, l'app s'occupe du reste.

Pour une facture de vente :
→ Sélectionne 0 % de TVA et choisis « Autoliquidation cocontractant » comme motif. La mention légale est ajoutée automatiquement sur ta facture.

Pour une facture d'achat (dépense) reçue en autoliquidation :
→ Sélectionne 0 % de TVA et choisis « Autoliquidation cocontractant » comme motif. La dépense est correctement catégorisée et reprise automatiquement dans ta déclaration TVA.

Vous ne savez pas si l’un de vos chantiers remplit les conditions, notamment en cas de chaîne de sous-traitance ou d’immeuble à usage mixte ? C’est exactement le genre de question à poser à votre coach fiscal. Contactez-nous à tout moment via le chat 😊

Auteur - Valesca Wilms

Valesca est Content Manager chez Accountable Belgique. Elle écrit sur le statut de freelance, le travail indépendant et la fiscalité, en s'appuyant sur sa propre expérience de freelance.

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