Vous êtes indépendant en Belgique et vous mettez une habitation, un bureau ou un autre type de bâtiment en location ? Dans ce cas, vous devez savoir comment bien encoder vos revenus locatifs dans votre déclaration fiscale. Comment sont imposés les revenus locatifs et y a-t-il une différence entre une location à titre privé et à titre professionnel ?
Vous découvrirez ci-dessous comment l’impôt sur les revenus locatifs est calculé afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Belgique ?
Les revenus locatifs sont imposés de différentes façons en Belgique en fonction de votre statut, de la personne à qui vous louez votre bien et le type de location en lui-même. Il y a effectivement de grandes différences :
- Avez-vous un statut de personne physique (en tant que particulier ou indépendant à titre complémentaire) ou louez-vous votre bien via une société (comme une SA) ?
- Votre locataire est-il un particulier (qui utilise le bien à titre privé) ou s’agit-il d’une société ou d’un indépendant (qui utilise le bien à titre professionnel) ?
Les revenus locatifs sont imposés de différentes façons, en fonction que vous louiez votre bien à un particulier ou à une entreprise. Découvrons ensemble les différences.
Location à un particulier à titre privé
Location d’un bien (en tant que personne physique) à un particulier qui l’utilise exclusivement comme son habitation privée Les revenus locatifs sur ce (deuxième) bien immobilier font l’objet d’une imposition spécifique en Belgique.
En effet, vos impôts ne sont pas calculés en fonction du revenu locatif réel, mais en fonction d’un montant basé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
🙋🏻♂️ Exemple : Pour un bien dont le revenu cadastral est de 900 €, voici le calcul pour l’année de revenus 2024 : 900 € x 2,1763 (indice 2024) x 1,4 = 2.742,14 €.
Ce montant est ensuite ajouté à vos autres revenus et vos impôts sont fonction des tranches d’imposition progressives (25-50 %). Si vous vous situez dans la tranche d’imposition la plus élevée (50 %), vous paierez au maximum 1.371,07 euros d’impôts sur vos revenus locatifs.
En d’autres mots, la charge fiscale est assez faible par rapport à un impôt basé sur les revenus locatifs réels.
L’Accord de gouvernement fédéral 2025-2029 imposera bientôt un nouveau calcul d’imposition pour les revenus locatifs. Pour les deuxièmes, troisièmes, etc. biens immobiliers, ce ne sera plus le revenu cadastral qui sera imposé via l’impôt des personnes physiques, mais les revenus locatifs réels. Une exonération sur un montant de base sera toutefois prévue. Le montant de cette exonération et le fonctionnement exact de l’impôt doivent encore être précisés.
Location meublée d’une personne physique à un particulier
Vous louez un bien meublé (bien mobilier) à un particulier ? Dans ce cas, les règles changent. L’impôt est scindé en plusieurs parties :
- Les revenus de la location du bien immobilier,
- Les revenus de la location du bien mobilier (les meubles),
- Les revenus provenant de services supplémentaires (ex. frais de nettoyage).
Le loyer brut du mobilier est fixé forfaitairement à 40 % du loyer total, sauf mention contraire dans le bail de location. Vous pouvez également déduire 50 % de ce montant à titre de frais. Le montant restant est imposé à 30 %.
🏡 Exemple : Vous louez un appartement meublé pour 1 000 euros par mois. Le loyer brut des meubles est de 1 000 euros x 40 % = 400 euros. Après déduction de 50 % de frais, il reste 200 euros, qui sont imposés à 30 %, ce qui donne 60 euros d’impôt par mois.
Vous proposez des services supplémentaires payants, comme un nettoyage mensuel ? Ces revenus sont considérés comme des « revenus divers » et sont imposés à 33 %. Vous devez les indiquer dans la partie II de votre déclaration d’impôts, sous le code 1200/2200.
Location professionnelle : les points d’attention
Si votre locataire utilise votre bien à des fins professionnelles, les revenus locatifs sont imposés beaucoup plus lourdement. Dans ce cas, l’immeuble est considéré comme un bien commercial et vous payez un impôt basé sur les recettes réelles minoré d’un forfait de frais pouvant aller jusqu’à 40 %. Ce montant est lui aussi ajouté à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
🏡 Exemple : Supposons que vous louez le même bien, avec un revenu cadastral de 900 €, pour 900 €, la situation se présente comme suit dans le meilleur des cas : 12 x 900 € x 0,6 = 6.480 €. Si vous vous situez dans la tranche d’imposition la plus élevée, vous paierez donc 3.240 € d’impôt.
C’est beaucoup plus que pour une location privée. Alors faites attention si vous louez un bien à un indépendant qui travaille à domicile, par exemple. Si cette personne déduit (une partie) du loyer comme frais professionnels, vous paierez davantage d’impôts en tant que propriétaire. Pour éviter cela, mentionnez dans le bail qu’il est interdit de déduire le loyer en tant que frais professionnels
Faut-il être indépendant pour pouvoir mettre un bien immobilier en location ?
Non. En Belgique, la location immobilière est généralement considérée comme une activité privée. Il n’est donc pas nécessaire de devenir indépendant pour pouvoir mettre un bien en location. En effet, sur le plan juridique, il n’existe pas de frontière claire entre la location en tant qu’activité privée et la location en tant qu’activité professionnelle. Vous pouvez donc tout à fait louer plusieurs biens sans conséquences.
Même si vous louez plusieurs biens immobiliers, vous n’êtes pas obligé de devenir indépendant en tant que personne physique ou une société.
Dans quels cas la location immobilière est-elle considérée comme une activité professionnelle ?
En principe, louer un bien est une activité que vous exercez en tant que particulier, sans devoir créer une entreprise. Mais… il existe des situations dans lesquelles le fisc peut considérer vos activités de location comme une activité professionnelle. Pensez par exemple aux cas suivants :
- Vous empruntez de l’argent pour acheter ou rénover des biens,
- Vous proposez des services supplémentaires (tels que le nettoyage, le petit-déjeuner…),
- Vous achetez systématiquement des habitations, les rénovez et les louez.
Dans de tels cas, le fisc peut ne plus vous considérer comme un bailleur passif, mais comme une personne qui exerce une activité commerciale.
Quelles sont les conséquences de la création d’une entreprise ?
Pour la location professionnelle, vous pouvez prendre un statut d’indépendant personne physique ou créer une société. Bon à savoir : cela implique quelques règles et taxes supplémentaires :
- Vous êtes imposé sur les revenus locatifs réels, et non sur un montant fictif comme dans le cas d’une location privée.
- Vous ne pouvez déduire que les frais réels (plus les frais forfaitaires).
- Si vous êtes indépendant en personne physique, vous payez l’impôt des personnes physiques et des cotisations sociales.
- Si vous optez pour une société, vous payez 25 % d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs. Vous devez ensuite récupérer cet argent de votre société de manière fiscalement avantageuse (salaire, dividendes, etc.).
En résumé : tout devient un peu plus compliqué et technique, mais cela ne veut pas dire que cela n’a pas de sens.
Dans quels cas est-il avantageux de devenir indépendant ?
Vous achetez et rénovez régulièrement des biens immobiliers pour ensuite les louer ? Dans ce cas, il peut être intéressant de devenir indépendant. Pourquoi ?
- Vous engagez probablement beaucoup de frais pour les réparations, les rénovations et le matériel.
- Ces frais (et d’autres frais professionnels) sont déductibles, ce qui peut réduire considérablement votre bénéfice imposable.
- Les frais d’achat (tels que les frais de notaire ou les droits d’enregistrement) et autres frais professionnels sont également déductibles fiscalement.
Vous payez certes plus d’impôts, mais vous bénéficiez également d’une plus grande marge de manœuvre fiscale.
En résumé : quand est-il judicieux de créer une entreprise pour louer des biens ?
Vous envisagez de louer de manière structurelle et professionnelle ? Vous souhaitez en faire une source de revenus à part entière ou vous êtes en pleine rénovation et location ? Il est temps d’envisager de devenir indépendant en tant que personne physique ou d’ouvrir une société.
Oui, vous paierez un peu plus d’impôts. Mais vous pourrez également déduire davantage de frais et vous serez en règle sur le plan fiscal. Quant à la gestion administrative, c’est un jeu d’enfant avec un outil comme Accountable !
Envie de savoir si Accountable est fait pour vous ? Démarrez gratuitement sans tarder et vous vous ferez rapidement une idée des impôts (et des bénéfices !) auxquels vous pouvez vous attendre en tant qu’indépendant.
FAQ : Questions fréquentes sur l’impôt sur les revenus locatifs en Belgique
Une résidence-services est un logement adapté aux personnes âgées de 65 ans et plus. Dans certains cas, les revenus locatifs peuvent être exonérés d’impôts. Les principales conditions sont que la résidence soit reconnue et que vous la louiez sans but lucratif. Attention : cette exonération n’est pas automatique. Vous souhaitez louer une ou plusieurs résidences-services en tant que personne physique ? C’est en principe possible.
Les maisons de vacances sont généralement louées meublées et font donc l’objet d’un taux d’imposition différent. En d’autres mots, vous devez diviser vos revenus. La location du bien immobilier est imposée comme décrit plus haut, tandis que vous payez un précompte mobilier de 30 % (après déduction forfaitaire des frais) pour les revenus de la location des meubles (revenus mobiliers). Si vous louez via Airbnb, peut-être proposez-vous également des services de nettoyage ou un petit-déjeuner. Des frais supplémentaires, qui compliquent un peu plus la situation. Découvrez-en plus sur la location via Airbnb.
Vous louez un bien en Espagne, en France ou dans un autre pays étranger ? En principe, les mêmes règles s’appliquent que pour un bien dans votre pays. Attention toutefois à la double imposition ! En effet, le pays où se trouve votre bien immobilier peut lui aussi prélever un impôt sur les revenus locatifs. Pour éviter cette double imposition, vérifiez s’il existe une convention fiscale entre la Belgique et le pays où vous louez votre bien et comment cette convention traite de l’imposition des revenus locatifs.
